Игроки рынка считают, говорить о глубоком кризисе на донском рынке жилья пока преждевременно. Между тем, аналитики подчеркивают, что «индекс угла», то есть стоимость квадратного метра, в Ростове по-прежнему остается самым высоким в Южном регионе.
Согласно официальным данным по итогам первых девяти месяцев 2015 года в Ростовской области возведено более 1,5 млн квадратных метров жилья. Относительно запланированных годовых показателей этот объем составляет порядка 67,8%. Региональные власти рапортуют, что реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в области идет по графику. При этом профильные министерства не скрывают, что коэффициент ввода в эксплуатацию в этом году все же окажется на 10 % ниже ранее прогнозируемых цифр. Крупные застройщики также отмечают определенные колебания на рынке, однако о тотальном падении заявлять не спешат.
«Буквально с самого начала года отрасль подвергается давлению нововведений и изменений, вводимых на правительственном уровне. Прежде всего, это сказывается на поведении потребителя. Ожидание субсидирования по ипотеке, изменение ставки субсидирования, изменения в страховании – всё это создает нервозность в поведении людей. Им приходится пересматривать планы, отодвигать сроки решения вопроса. Поэтому ситуация на рынке в течение всего года развивалась волнообразно и нехарактерно для обычного хода событий. При этом сказать, что это повлияло на цену нельзя. Несмотря на обилие маркетинговых акций со стороны застройщиков, цены 2015 года мало отличаются от тех, что были в прошлом году», — прокомментировала директор по маркетингу концерна «Единство» Мария Калашникова.
О тенденции некоторого замедления говорит и такой крупный игрок как ЗАО «Патриот». По мнению представителя компании «Магистрат-Дон», дочерняя структура ЗАО «Патриот», Варвары Ротмистровской, рынок сегодня развивается по инерции, задает движение тренд высокого спроса прошлых лет. При этом, по словам эксперта, важно понимать, что «от начала кризиса до его последствий проходит достаточно большой период времени. Поэтому судить об изменении ситуации в отрасли по 9 месяцам текущего года преждевременно. В целом, значительного падения темпов строительства в регионе не наблюдалось».
Индикатором общей температуры по больнице можно считать ценовую политику, проводимую застройщиками в области. И относительно предыдущих лет пока она изменилась незначительно. Так, по оценкам финансовых аналитиков «Альпари», как и в конце 2014 года в текущий момент в донской столице «индекс угла», то есть стоимость квадратного метра жилья, держится на уровне 65-66 тысяч рублей. Примечательно, что относительно других крупных городов Южного региона в Ростове-на-Дону стоимость жилья остается самой высокой. И, как подчеркивают эксперты, этот тренд держится последние 4-5 лет.
«В сентябре 2015 года показатель средней стоимости квадратного метра относительно аналогичного периода 2014 года выше на 2%. Если рассматривать в динамике – пик роста цен пришелся на декабрь 2014- январь 2015 годов. Далее уровень цен постепенно начал снижаться на фоне скидок и акций от застройщиков. Немаловажную роль в данном процессе сыграл выход на рынок новых объектов по цене ниже среднерыночного показателя. Тем не менее, за последние месяцы цена стабилизировалась», — рассказывают аналитики строительной группы ЗАО «Патриот».
Специалисты говорят, что под удар начавшегося кризиса в первую очередь попал рынок вторичного жилья, так как это сегмент не так поддерживается банковским сектором и госсубсидиями. «В первом полугодии 2015 года сделки на вторичном рынке практически прекратились. Это произошло из-за большого разрыва в размере ставок по ипотеке между первичным и вторичным рынками (после введения господдержки только на первичный). А так как оба рынка неразрывно связаны, то уже к лету это негативно отразилось и на «первичке». Сейчас дисбаланс выправляется, и это хороший показатель. Но в целом, в 2016 году мы не ожидаем каких-либо заметных изменений и наш прогноз достаточно сдержанный», — прокомментировала Мария Калашникова.
И все же говорить о тотальной заморозке крупных проектов или полновесном проседании рынка, как это было в предыдущий кризисный период, аналитики не торопятся. Пока даже застройщики, вовлеченные в сегмент бизнес-класс, продолжают заявлять новые проекты.
«Заморозки уже реализуемых на рынке крупных проектов мы не ожидаем. Группа компаний «Патриот» в этом году планирует вывести на рынок вторую очередь строительства проекта «Западные ворота. Страны мира» в 6 мкр. Левенцовского района», — добавляет Варвара Ротмистровская. Эксперт подчеркивает, что в нынешних условиях уверено на рынке себя будут чувствовать преимущественно крупные девелоперские проекты. «Отличительная особенность проектов, появившихся на протяжении последних 2-3 лет, — возросшая масштабность. Если раньше в основной массе в проект закладывалось в среднем 1-3 дома, после чего застройщик переходил на новое строительное пятно, то сейчас количество домов в одном проекте увеличилось», — поясняет Ротмистровская.
В этом случае, надо подчеркнуть, что тренд укрупнения проектов напрямую коррелирует с заданным властями направлением по формированию комплексного освоения территорий и уход от точечной застройки. На сегодняшний день у донской столицы в портфеле три ключевых проекта. Это развитие застройки жилого района «Левенцовский» на территории общей площадью более 200 га, на котором планируется суммарно возвести 11 микрорайонов или 2,2 млн кв. м жилья. Также в число приоритетных для мегаполиса девелоперских инвестпроектов вошел ЖК «Платовский» в районе «Декоративные культуры». Там под застройку отдают порядка 100 га. Напомним, что на эту землю «зашли» крупные кубанские игроки ЗАО «Кубанская марка, ОАО «Ростовское», ООО «Мастерстрой», входящие в инвестиционно-девелоперскую группу ВКБ Виктора Бударина. Кроме того, этот игрок зашел и в еще одну перспективную территорию — проект массового жилищного строительства «Суворовский». Хватит ли у компании сил, чтобы в перспективе застроить все 470 га территории, вопрос открытый, но в этом году компания анонсировала о готовности возвести 13 жилых домов общей площадью жилья 170,5 тыс. кв. метров.
«Соотношение федеральных и местных девелоперов на рынке сегодня примерно одинаковое по количеству строящихся квадратных метров жилья. А вот иностранных инвесторов на донском рынке недвижимости рынке нет. В 2015 году доля федеральных девелоперов выросла, по нашей оценке, на 8 процентных пунктов относительно 2014 года. Причем снижение доли местных застройщиков в текущем году связано не с уменьшением объема строительства местными застройщиками – в этом плане показатель по количеству квадратных метров практически идентичен прошлому году, а с приростом количества жилья, возводимого федеральными девелоперами, — оценила ситуацию Ротмистровская, — Уровень конкуренции на рынке за последний год вырос. С учетом увеличившегося количества проектов это объективная закономерность. Кроме того, расширилась география проектов, изменился ассортимент предложения, цена на этапе выхода на рынок по многим объектам ниже среднерыночной. Все это, безусловно, обостряет борьбу за каждого клиента».
Согласно федеральным прогнозам, уровень господдержки снижаться не будет. Так, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уверили, что объемы выдачи ипотеки «превысят даже самые оптимистичные прогнозы, которые делались в начале 2015 года». У местных игроков более сдержанные ожидания, но расчет на господдержку и дополнительное участие государства в стимулировании этого рынка достаточно велик. Аналитики добавляют, каким будет самочувствие рынка в дальнейшем, и смогут ли инвесторы реализовать свои амбициозные планы, в первую очередь, зависит от макроэкономических факторов. Главным образом, от курса валют, доходов населения и уровня доступности кредитных средств.
Ульяна Литовцева
